A audiência foi realizada a partir de um requerimento do deputado Roberto Santiago (PSD/SP). Além dos parlamentares membros da CTur, estiveram presentes Paulo Ferrari, vice-presidente da Confederação Nacional dos Trabalhadores em Condomínios e Edifícios (Conatec); Alexandre Sampaio de Abreu, presidente da Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação (FBHA); Álvaro Augusto Fonseca, diretor de Flats do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP); Moacyr Auesvald, presidente da Confederação Nacional dos Trabalhadores em Turismo e Hospitalidade (Contratuh), e Marcia Rezeke, consultora da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). 

O encontro revelou as profundas divergências que ainda existem em relação à regulamentação deste setor, especialmente no que diz respeito à regra dos 60% contida na Lei Geral do Turismo, em vigor. 

O primeiro orador foi Paulo Roberto Ferrari, vice-presidente da Conatec. Ele afirmou que após muitos debates e estudos a respeito do tema, chegou-se à conclusão da legitimidade dos “flats” como sendo da área de condomínio. “Flat é a denominação genérica adotada por empreendimentos de uso residencial ou hoteleiro, pulverizados entre investidores individuais.  Os flats podem ser residenciais ou segmentos hoteleiros, também chamados de condo-hotéis”, disse Ferrari. Ele explicou também que o termo “flat” pode causar certa confusão, já que “os chamados residenciais, com serviços, voltados para moradia de inquilinos, são ofertados para investimento de pessoas físicas. A partir do momento em que ele foi construído como condomínio, ele pertence à área de condomínio, não temos a menor dúvida. Se ele estiver com serviço apenas de hotelaria, onde a pessoa passa apenas um dia ou uma noite, ele é um condo-hotel. Fora disso, ele é visto como um condomínio, ou um condomínio misto.”  

O segundo a falar foi Alexandre Sampaio de Abreu, presidente da FBHA. Segundo ele, ao contrário de boa parte do mundo, onde a construção de prédios para a hotelaria se dá por fundos imobiliários, processos de capitalização da própria iniciativa privada ou mesmo sistemas de financiamento bancário adequados, no Brasil a dificuldade de não só do aporte orçamentário dos bancos oficiais e privados, atrelada a uma cultura creditícia bastante restrita, dado que a natureza do investimento hoteleiro é de capital intensivo, de retorno a longo prazo. Tudo isso, disse Sampaio, suscitou naturalmente o surgimento de alternativas, conhecidas como flats, apart-hotéis, e a reboque surgiram as dificuldades trabalhistas, onde permanecem as discussões sobre onde alocar o quadro de colaboradores, se no sindicato de prestadores de serviço na área condominial ou hoteleira, na medida em que se presta serviços de hotelaria para esses moradores. 

Sampaio lembrou que, antes da Lei Geral do Turismo, havia situações que ele classificou como “excrescências”: condomínios residenciais emitiam nota fiscal com processo de concorrência predatória aos hotéis, na medida em que essas eram residências unifamiliares, e não atuavam inteiramente na órbita das empresas hoteleiras – caracterizando predatoriamente a relação (pagando impostos diferenciados, tendo tributações de água e energia menores, etc), constituindo-se quase num mercado informal. 

A Lei Geral do Turismo, disse Alexandre Sampaio, trouxe luz a tudo isso, reconhecendo que os flats e os apart-hotéis são uma realidade inexorável do país, mas estabelece que para ser chamado de “hotel”, é necessário que pelo menos 60% de suas unidades residenciais integrem um pool hoteleiro. Isso ensejou situações como a relação sindical-patronal híbrida, pois há unidades que funcionam como residência e unidades que funcionam como hospedagem com prestação de serviços. Com isso, chega-se ao quadro atual onde, por exemplo, em São Paulo, há centenas de empreendimentos sob o Secovi-SP, outros tantos sob o Sindicato dos Hotéis do estado de SP, e ainda há uma terceira via, em Belo Horizonte, conhecida como os “sindiedifícios.”  Sampaio manifestou-se frontalmente contrário à flexibilização dos 60%, sugerida por outros participantes da audiência pública.

 O presidente da FBHA disse ainda que “não podemos tapar o sol com a peneira: a realidade do Brasil pressupõe essa prática do financiamento por incorporação do investimento individualizado, onde cada pessoa compra sua unidade, faz o seu RGI, incorpora escritura imobiliária e se atrela a um pool hoteleiro nessa gestão. Devemos evitar”, disse ele, “uma outra excrescência de mercado que cresceu nos últimos meses ou no último ano, em função dos grandes eventos no Rio de Janeiro e em outras cidades, que é  o famoso hotel em cotas, fraccionado.” Sampaio chamou a prática de “absurda” e explicou que isso, na verdade, não passa de um “fundo imobiliário, não é real estate, e tem havido abusos em relação a esse processo. Investidores incautos são procurados por corretores, incorporadores e construtoras, que lançam empreendimentos prometendo retorno com taxas não-escritas, apenas verbalizadas. Isso é uma ilusão, uma fraude, uma violação do Código do Consumidor, na medida em que levam unidades de cem apartamentos a serem fracionadas por quinhentos investidores ou mais. Isso é fundo imobiliário e deve seguir os parâmetros da CVM.” 

Logo em seguida, foi a vez de Alvaro Augusto Fonseca, diretor de Flats do Secovi-SP. Fonseca explicou que existe a produção imobiliária de empreendimentos de natureza hoteleira com facilidade de venda no mercado imobiliário.  Para ele, a Lei Geral de Turismo melhorou, ajudou e definiu o que é meio de hospedagem, caracterizando o flat e o apart-hotel como sendo meio de hospedagem. Diante disso, disse Fonseca, é preciso aproveitar o mecanismo da lei das incorporações, a lei 4591/64, e maximizar a produção imobiliária desse tipo de empreendimento. Ela atende à produção imobiliária, ao mercado imobiliário e aos anseios de quem aplica dinheiro nisso. Ele defende uma alteração na Lei Geral do Turismo, na regra dos 60%, pois acredita que isso engessa o setor e afungenta os investidores. 

O expositor seguinte foi Moacyr Auersvald, presidente da Contratuh. Ele disse que defende na íntegra o texto da lei 11.771/08, a Lei Geral do Turismo, para ele um texto amplamente discutido e trabalhado no Legislativo e que contempla todos esses aspectos. 

A última a falar foi Marcia Rezeke, consultora da CBIC. Ela procurou reforçar o conceito de que hoje há meios de hospedagem que usam plataformas condominiais. Foi esse conceito diferente de estruturação da hotelaria tradicional, disse ela, que democratizou, que pulverizou a propriedade hoteleira, que transformou São Paulo na maior cidade da América Latina em eventos e em meios de hospedagem de qualidade. “Graças a esse produto pulverizado e democrático, São Paulo mudou seu status, ampliou e modernizou seu parque hoteleiro”, afirmou Rezeke. Segundo ela, se ficar entendido que os flats são produtos meramente hoteleiros, haverá instabilidade jurídica. “O que me parece mais sensato”, disse ela, “é que quando se tem um empreendimento híbrido desses no qual não haja obrigatoriedade de manter 100 por cento das unidades dispostas na operação hoteleira, os empregados deveriam ester vinculados aos sindicato dos condominios, porque o pool é um pool flutuante. Dado o caráter flutuante do pool, esse pool poderá em determinados momentos não existir.” Para os condo-hotéis e apart-hoteis onde há obrigatoriedade de disponibilidade de 100%, aí sim, os empregados devem ser vinculados ao sindicato dos hotéis. 

Para o presidente da Comissão de Turismo, deputado Renato Molling, o tema é claramente polêmico, mas ainda assim interessante porque a rede hoteleira no Brasil está crescendo bastante no país e essa discussão sobre condomínios, flats, residências e hotéis é bem conflitante. “Claro que nós temos realidades muito distintas: se nós pegarmos Brasília ou São Paulo, é uma realidade. Se nós pegarmos um município do interior, onde a quantidade de visitação, o número de turistas são infinitamente menores, são realidades bastante diferentes, bastante distintas. Eu acredito que deva se deixar bastante aberto para que cada um veja a sustentabilidade do negócio – se é preciso colocar mais flats, mais residências, ou mais hotéis para viabilizar o negócio.” 

O parlamentar gaúcho também se mostrou favorável à flexibilização da regra dos 60% na Lei Geral do Turismo, e acrescentou: “É claro que a gente respeita muito as entidades representativas, mas acho que este é um assunto que ainda não está acabado. Precisa ser mais discutido, a questão tributária também afeta bastante. Há pouco, tínhamos um senhor que representa o setor de condomínios reclamando da alta carga tributária sobre os condomínios, principalamente a questão de pessoal. Portanto, a questão precisa ser debatida mais vezes e, com certeza, pelo fato de o setor ter um potencial muito grande de crescer, nós temos que avançar de modo a buscar o melhor para todos.” Para Molling, a questão ainda não está fechada: “Até se viu isso pelo debate, com muitas divergências, com cada um defendendo um lado, por isso acredito que ainda haja muito espaço para discussão e aperfeiçoamento para se chegar a um denominador que seja melhor para todos”, concluiu o parlamentar.  

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(Claudio Lessa / Assessoria de Imprensa da CTur)