O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o artigo 55, item II, da Constituição,

DECRETA:

     Art. 1º  Serão equiparadas às pessoas jurídicas, para os efeitos de cobrança do imposto de renda, as pessoas físicas que, como empresas individuais, praticarem operações imobiliárias, nos termos deste Decreto-lei.

     Art. 2º  Para os efeitos do disposto neste Decreto-lei, consideram-se:

      I - Imóveis - os definidos no artigo 43, do Código Civil e os direitos à sua aquisição;
      II - Data de aquisição ou de alienação - aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação imobiliária correspondente, ainda que através de instrumento particular;
      III - Ano calendário - período de doze meses consecutivos contados de 1º de janeiro a 31 de dezembro.

      § 1º Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessas dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.

      § 2º A data de aquisição ou de alienação constante de instrumento particula, se favorável aos interesses da pessoa física, só será aceita pela autoridade fiscal, quando atendida peIo menos uma das condições abaixo especificadas: 

      a) O instrumento tiver sido registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no prazo de trinta dias contados da data dele constante; 
      b) Houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias contados da data do instrumento; 
      c) Houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor. 
      d) Houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.

      § 3º O Ministro da Fazenda poderá estabelecer critérios adicionais para aceitação da data do instrumento particular a que se refere o parágrafo anterior.

     Art. 3º  Serão consideradas empresas individuais, para os fins do artigo 1º, as pessoas físicas que:

      I - destinarem imóveis a empresas a que estejam vinculadas, se as empresas adquirentes explorarem, por qualquer modalidade, a construção ou a comercialização de imóveis;
      II - praticarem, em nome individual, a comercialização de imóveis com habitualidade; ou
      III - promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

     Art. 4º  Para os efeitos de equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nos termos do inciso I, do artigo 3º, serão considerados vinculados à empresa:

      I - os seus titulares ou administradores, na data da alienação do imóvel e os que o tenham sido nos doze meses imediatamente anteriores à alienação do imóvel;
      II - os acionistas ou sócios que participarem, ou tenham participado em qualquer época do período de doze meses imediatamente anteriores à alienação, com mais de dez por cento do capital da empresa;
      III - o cônjuge, os parentes até o terceiro grau e os dependentes das pessoas a que se referem as alíneas anteriores.

      § 1º Para os efeitos deste artigo, não serão consideradas as alienações: 

      a) de imóveis para a empresa como integralização de seu capital, até 30 de junho de 1975; 
      b) de Imóveis havidos por herança ou legado; 
      c) de imóveis havidos, por doação ou dação em pagamento, mais de doze meses antes da data da alienação; 
      d) de imóveis adquiridos mais de 36 meses antes da data da alienação.

      § 2º No caso de equiparação da pessoa física à pessoa jurídica a que se refere este artigo, não se aplicará o disposto nos artigos 72 e 73, da Lei nº 4.506, de 30 de novembro de 1964.

     Art. 5º  Para os efeitos de equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nos termos do inciso II, do artigo 3º, será considerada habitualidade na comercialização de imóveis a alienação:

      I - em cada ano calendário, de mais de três imóveis adquiridos nesse mesmo ano;
      II - no prazo de três anos calendários consecutivos, de mais de seis imóveis adquiridos nesse mesmo triênio.

      § 1º Nos termos deste artigo, não serão computadas as alienações: 

      a) de imóveis por desapropriação, recuo, extinção judicial de condomínio ou rescisão contratual; 
      b) de imóveis havidos por herança ou legado; 
      c) de imóveis havidos, por doação ou dação em pagamento, mais de doze meses antes da data da alienação; 
      d) de imóveis reavidos por rescisão de contratos de alienação; 
      e) de unidades imobiliárias havidas em pagamento de terreno, a que se refere o artigo 39, da Lei número 4.591, de 16 de dezembro de 1964; 
      f) de vagas para guarda de automóveis;

      § 2º Para os efeitos deste artigo, será considerada como uma única operação: 

      a) a alienação da totalidade ou de fração ideal de um terreno, com ou sem edificações, resultante da unificação de dois ou mais terrenos; 
      b) a alienação conjunta da totalidade ou de fração ideal de dois ou mais terrenos confinantes com o todo, com ou sem edificações; 
      c) a alienação, em conjunto ou separadamente, de até cinco terrenos confinantes com o todo, com ou sem edificações, desde que originados do desmembramento de um mesmo terreno e todos possuindo testada para logradouro público, adotando-se como ano de alienação o da primeira que for efetuada; 
      d) a alienação, em conjunto ou separadamente, de unidades não residenciais situadas no mesmo pavimento de edifício e confinantes com o todo, construídas ou com a construção contratada, desde que adquiridas de uma só vez pelo alienante, adotando-se como ano de alienação o da primeira que for efetuada; 
      e) a alienação conjunta de unidades não residências situadas no mesmo pavimento de edifício e confinante com o todo, construídas ou com a construção contratada, adquiridas separadamente pelo alienante; 
      f) a alienação de unidade imobiliária, construída ou com a construção contratada, resultante da unificação de duas ou mais unidades do mesmo edifício; 
      g) a alienação conjunta de unidades imobiliárias que constituam, no todo, um prédio autônomo, desde que, no caso de haver mais de um adquirente, não sejam atribuídas unidades específicas a cada um deles.

      § 3º Quando o imóvel alienado não tiver sido adquirido de uma só vez, mas parceladamente em anos diferentes, inclusive nos casos a que se refere o parágrafo anterior, adotar-se-á como o ano de aquisição aquele em que tiver sido adquirida a maior área de terreno ou as unidades que, em conjunto, correspondam à maior fração ideal de terreno; se, na quantificação desses valores, houver equivalência entre dois ou mais anos consecutivos ou não, adotar-se-á o mais antigo.

      § 4º O número de adquirentes em condomínio ou em comunhão, não descaracterizará a unicidade da operação para o alienante.

     Art. 6º  Nos termos do inciso III, do artigo 3º, serão equiparadas a pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário a partir da data da vigência deste Decreto-lei:

      I - as pessoas físicas que, termos dos artigos 29, 30 e 68, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, do Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ou do Decreto-lei número 271, de 28 de fevereiro de 1967, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporações ou loteamentos;
      II - os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos do § 1º, do artigo 31, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou do artigo 3º, do Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando os mandantes se beneficiarem do produto dessas alienações.

      § 1º Equipara-se também à pessoa jurídica o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terras que sem efetuar o arquivamento dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de 36 meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento.

      § 2º Para os efeitos do parágrafo anterior, caracteriza-se a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva.

      § 3º A equiparação de que trata este artigo ocorrerá, para os casos referidos no "caput", na data de arquivamento da documentação do empreendimento, e, para os casos referidos no § 1º, na data da primeira alienação.

      § 4º Não subsistirá a equiparação de que trata este artigo se, na forma prevista no § 5º, do artigo 34, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no artigo 6º, do Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, o interessado promover, no Registro Imobiliário, a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento.

      § 5º Não se aplicará o disposto no "caput" deste artigo à pessoa física que assumir a iniciativa e a responsabilidade da incorporação imobiliária ou loteamento de terreno, desde que, cumulativamente, satisfaça às seguintes condições: 

      a) tenha contratado a aquisição do terreno antes da data da vigência deste Decreto-lei; 
      b) tenha requerido à autoridade administrativa competente, antes dessa mesma data, a aprovação de projeto de construção ou de leteamento, no caso de não haver, à época da aquisição do terreno, projeto aprovado ou em tramitação; 
      c) não tenha promovido nenhuma incorporação nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores ou nenhum loteamento nos trinta e seis meses imediatamente anteriores àquela data, conforme o caso; 
      d) obtenha o arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário dentro do prazo de doze meses consecutivos contados da mesma data; e 
      e) promova apenas um único empreendimento de cada uma dessas duas categorias.

     Art. 7º  Os condomínios na propriedade de imóveis não serão considerados sociedades de fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas.

      Parágrafo único. A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais como se fosse ele o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação.

     Art. 8º  A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica será determinada de acorda com as normas legais e regulamentares em vigor na data do instrumento inicial de alienação do imóvel, ou do arquivamento dos documentos da incorporação, ou do loteamento e, a posterior alteração dessas normas, não atingirá as operações imobiliárias já realizadas nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário.

      Parágrafo único. As operações de aquisição e alienação de imóveis praticadas antes da data da vigência deste Decreto-lei só serão computadas para os efeitos de equiparação, nos termos do artigo 5º, em conjunto com nova operação que a pessoa física venha a praticar, levando-se sempre em conta o ano calendário.

     Art. 9º  A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas na forma deste Decreto-lei, terá início na data em que se completarem as condições determinadas da equiparação.

      § 1º As pessoas físicas consideradas empresas individuais serão obrigadas a: 

      a) inscrever-se no Cadastro Geral de Contribuintes no prazo de noventa dias contados da data da equiparação; 
      b) manter Livro-Caixa autenticado no prazo de noventa dias contados da data da equiparação, no qual deverão ser escrituradas todas as receitas e despesas relativas às atividades econômicas da empresa individual; 
      c) manter sob a sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatório das operações referidas na alínea anterior nos prazos previstos na legislação para as pessoas jurídicas; 
      d) efetuar as retenções e recolhimentos do imposto de renda na fonte previstos na legislação para as pessoas jurídicas;

      § 2º O lucro da empresa individual, apurado ao término de cada ano calendário, compreenderá: 

      a) o resultado da operação que determinar a equiparação. 
      b) o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento. 
      c) o resultado das alienações de quaisquer outros imóveis, ressalvado o disposto no § 3º. 
      d) as correções monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, contratadas a partir da data da equiparação, abrangendo:

     1) as incidentes sobre série de prestações e parcelas intermediárias vinculadas ou não à entrega das chaves, representadas ou não por notas promissórias;

     2) as incidentes sobre dívidas correspondentes a notas promissórias, cédulas hipotecárias ou outros títulos equivalentes, recebidos em pagamento do preço de alienações;

     3) as calculadas a partir do vencimento dos débitos a que se referem as alíneas anteriores, no caso de atraso no respectivo pagamento, até sua efetiva liquidação.

      e) os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratadas a partir da data da equiparação, bem como as multas e juros de mora recebidos por atrasos de pagamentos.

      § 3º Não serão computados para efeito de apuração do lucro da empresa individual o resultado, correção monetária e juros auferidos nas alienações: 

      a) de imóveis por desapropriação, recuo ou extinção judicial de condomínio; 
      b) de imóveis havidos por herança ou legado; 
      c) de imóveis havidos, por doação ou dação em pagamento, mais de doze meses antes da data da alienação; 
      d) de imóveis reavidos por rescisão de contratos de alienação, quando a alienação rescindida tiver sido contratada antes da data da equiparação; 
      e) de unidades imobiliárias havidas em pagamento de terreno a que se refere o artigo 39, da Lei número 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando essa operação tiver sido contratada antes da data da equiparação; 
      f) de unidades imobiliárias ou lotes de terreno integrantes de incorporações ou loteamentos cuja documentação tenha sido arquivada no Registro Imobiliário antes da data da equiparação ou dentro do prazo estipulado na alínea "d", do § 5º, do artigo 6º, se se tratar de empreendimento a que se refere o dispositivo citado; 
      g) de quaisquer imóveis adquiridos mais de trinta e seis meses antes da data da equiparação.

      § 4º O disposto no parágrafo anterior aplica-se também: 

      a) aos rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de quaisquer imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, bem como os decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do correspondente resultado no lucro da empresa individual. 
      b) a outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual.

      § 5º Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderão ser corrigidos monetariamente, com base na variação do valor das Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional, os custos abaixo especificados, incidindo a correção, desde a época de cada pagamento até a data da equiparação, sobre a quantia efetivamente desembolsada pelo titular da empresa individual: 

      a) o custo do terreno ou das glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias executadas; 
      b) o custo do terreno, das construções e das benfeitorias de outros imóveis.

      § 6º Os recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis a que se refere o parágrafo anterior, bem como a correção monetária nela prevista, constituirão o capital da empresa individual no início de cada exercício, para fins de determinação da manutenção do capital de giro dedutível do lucro tributável, nos termos do Decreto-lei nº 1.338, de 23 de julho de 1974.

      § 7º Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior os imóveis, objeto das operações referidas nas alíneas "a", "b" e "c", do § 2º, deste artigo, passarão a ser considerados como integrantes do ativo da empresa individual, respectivamente, na data da equiparação, na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento e na data de cada alienação.

      § 8º A distribuição de lucro da empresa individual para a pessoa física de seu titular será tributada à opção do beneficiário, exclusivamente na fonte, à taxa de 25%, ou mediante inclusão na declaração de rendimentos.

     Art. 10. A pessoa física que, após sua equiparação à pessoa jurídica não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações a que se referem as alíneas "b" e "c", do § 2º, do artigo 9º, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada empresa individual a partir do término desse prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações então em andamento.

      § 1º Permanecerão no ativo da empresa individual: 

      a) as unidades imobiliárias e os lotes de terreno integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e recebimento total do preço; 
      b) o saldo a receber do preço de imóveis então já alienados, até seu recebimento total.

      § 2º No caso previsto no § 1º, a pessoa física poderá encerrar a empresa individual desde que recolha a imposto de renda que seria devido: 

      a) se os imóveis referidos na sua alínea "a" fossem alienados, com pagamento à vista, ao preço de mercado; 
      b) se o saldo referido na sua alínea "b" fosse recebido integralmente. 
      c) se o lucro líquido remanescente da empresa individual fosse integralmente transferido para a pessoa física, observado o disposto no § 8º, do artigo 9º.

     Art. 11. Os imóveis que integrarem o patrimônio da pessoa física e os que forem alienados em cada ano-base deverão ser relacionados em sua declaração de bens do exercício financeiro correspondente, com indicação expressa do ano de sua aquisição.

     Art. 12. Este Decreto-lei entrará em vigor em 1º de janeiro de 1975, revogados o Decreto-lei nº 515, de 7 de abril de 1969, e demais disposições em contrário.

Brasília, 23 de dezembro de 1974; 153º da Independência e 85º da República.

ERNESTO GEISEL
Mário Henrique Simonsen