PL muda regras de contratos de locação comercial

02/09/2002 - 18:24  

A deputada Zulaiê Cobra (PSDB-SP) apresentou na última terça-feira (27) o Projeto de Lei 7137/02, cujo objetivo é equilibrar a relação contratual de locação de imóveis comerciais, principalmente em shopping centers.
Segundo a deputada, a Lei do Inquilinato, promulgada em 1991, foi adaptada aos tempos de "inflação galopante". Para Zulaiê, atualmente, em época de estabilidade econômica, "os artigos da Lei do Inquilinato precisam ser revistos em caráter de urgência, principalmente no que tange aos aluguéis comerciais, não só quanto aos lojistas que exercem seu comércio nas ruas como também, e principalmente, àqueles situados em shopping centers".

SUBLOCAÇÃO EM SHOPPING
Uma das medidas é a proibição de que o proprietário de imóveis em shoppings cobre do locador encargos relativos à cessão ou sublocação. Pelo texto, nesses casos o locador é obrigado a consenti-las, após ser notificado por escrito, nas mesmas condições contratuais estipuladas com o locatário, desde que lhe seja apresentado pretendente idôneo, do mesmo ramo de atividade comercial do primeiro locatário, com fiadores comprovadamente capazes.

DÉCIMO TERCEIRO
A proposta proíbe também a cobrança anual de mais de 12 aluguéis, mínimos ou percentuais e a cobrança de aluguéis pré determinados ou progressivos, após o primeiro ano de vigência do contrato de locação. Só poderá ser aplicado o índice oficial de reajuste estabelecido pelo contrato.
O texto veda ainda a possibilidade de inserir no contrato de locação cláusula de renúncia expressa e antecipada a direito de preferência em operações de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.
De acordo com Zulaiê Cobra, os empreendedores de shopping centers criaram novas formas de cobrança de aluguéis, com denominações como: 13º aluguel (pagamento do aluguel em dobro no mês de dezembro); 14º aluguel (pagamento do aluguel em dobro no mês de maio - Dia das Mães); 15º aluguel (pagamento do aluguel em dobro no mês de junho - Dia dos Namorados); garantia de desempenho (pago a cada semestre, com valor geralmente correspondente a 75% do aluguel mínimo reajustável, vigente à época do pagamento); aluguel complementar (cobrado pelo empreendedor toda vez que a inflação acumulada em um período de reajuste é igual ou superior a 10%); ou complementar padrão. "O pagamento do aluguel em dobro no mês de dezembro, ou 13º aluguel, é prática que vem sendo adotada pelos empreendedores de shopping centers desde a época de sua implantação, quando ainda não havia a proliferação desses templos de consumo", relata ela.

RENOVAÇÃO DE CONTRATO
Pelo projeto, no caso de renovação de contrato de aluguel, o locatário poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, desde que apresentados elementos hábeis para a sua justa aferição. Prevê também que o locador, quer seja o empreendedor ou outro proprietário que tenha adquirido o imóvel ou espaço comercial em shopping, não poderá recusar a renovação do contrato de locação, mesmo se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, cujo detentor da maioria do capital é o próprio locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente; ou se houver pedido de retomada do imóvel em razão de proposta de terceiro em melhores condições devidamente fundamentada. Essa última possibilidade é prevista pelo projeto para outros tipos de imóveis comerciais.

INDENIZAÇÃO
O texto determina ainda que o locatário de imóvel comercial terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação do contrato de aluguel não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público.
A proposta também veda a cobrança dos inquilinos de lojas em shopping center de multa contratual maior que três aluguéis vigentes à época, proporcionais ao tempo de ocupação, caso haja a devolução do imóvel antes do prazo estipulado; por obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; e indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

REVISÃO LEGAL
No caso de ação judicial para revisão de aluguel, o projeto altera o valor passível de ser fixado a título de aluguel provisório. Atualmente, esse valor é fixado pelo juiz e não pode exceder 80% do pedido pelo autor da ação. Já o projeto prevê que o juiz poderá fixar o aluguel provisório, no caso de ação proposta pelo locador, em valor equivalente a no máximo 80% do pedido; e, em ação proposta pelo locatário, a sua fixação terá como parâmetro o valor do aluguel vigente.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
O projeto determina ainda que, além do Código Civil e do Código de Processo Civil, o Código de Defesa do Consumidor poderá ser utilizado para suprir lacunas da Lei do Inquilinato (8245/91), que disciplina a locação de imóveis urbanos.
A proposta será distribuída para análise das comissões permanentes da Câmara.

Por Daniela André/AM

(Reprodução autorizada mediante citação da Agência)

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